- Строительно-техническая экспертиза
- Экспертиза самовольных построек
- Определение пригодности к проживанию
- Определение капитальности здания
- Экспертиза залива
- Приемка квартир в новостройке
- Экспертиза дома
- Экспертиза квартиры
- Экспертиза фундамента
- Экспертиза кровли
- Экспертиза фасадов
- Экспертиза окон
- Экспертиза бассейнов
- Экспертиза сметной документации
- Определение прочности бетона
- Обследование зданий и сооружений
- Судебная строительная экспертиза
- Строительный аудит
- Землеустроительная экспертиза и раздел домовладений
- Георадарное обследование
- Лабораторные испытания и исследования
- Поиск инженерных коммуникаций
- Услуги по оценке
- Тепловизионное обследование
Оценка для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка
С января 2013 года кадастровая стоимость земли в Москве и Московской области повысилась в 5-7, а в некоторых случаях в 10 раз. Тем самым увеличилась сумма налога на землю, ставки арендные ставки, а также цена на выкуп земельного участка у государства.
Кроме того, российские регионы с 2014 года получат право перейти к налогообложению недвижимости, исходя из кадастровой стоимости", что для большинства владельцев жилой недвижимости будет означать увеличение налоговых выплат в разы или десятки раз - в зависимости от региона и состояния объекта. Так, например, при базовой ставке налога на жилье 0,1%, за среднюю московскую квартиру стоимостью 7 - 10 млн руб. ее владельцу придется ежегодно платить от 7 до 10 тыс. рублей.
Однако, в соответствии со статьей 24 п. 19 Федерального закона №135-ФЗ, собственники имеют право оспорить и снизить кадастровую стоимость недвижимости и земельных участков, подав в Территориальную комиссию заявление, Отчет оценщика о рыночной стоимости недвижимости или земельного участка, и Заключение саморегулируемой организации (СРО).
Опыт подобного оспаривания в 2013 году специалистами нашей компании показывает снижение налогооблагаемой базы за счет замены кадастровой стоимости на рыночную стоимость с использованием отчета ООО "Центр Оценки Бизнеса", от 40% до 70 %.
Для собственника недвижимости это выражается в экономии на налогах в десятки миллионов рублей в год.
Если Вы хотите платить меньше:
1. Узнайте кадастровую стоимость участка, недвижимости
в уведомлении Департамента земельных ресурсов или с помощью публичной кадастровой карты.
2. Рассчитайте сумму налога
- 0,3 % от стоимости кадастра по участку земли для земель сельскохозяйственного назначения, земель ИЖС, земель под личное хозяйство.
- 1,5% от стоимости кадастра, для прочих земель.
Если суммарная кадастровая стоимость недвижимости не превышает 300 млн руб., ставка налога составляет 0,1% в отношении жилья, 0,5% - для иных зданий.
С 1 января 2014 года изменена налоговая база для коммерческой недвижимости (торговую и офисную). Установленная налоговая ставка для данной недвижимости не может превышать следующих значений от кадастровой стоимости:
- для г. Москвы: в 2014 году - 1,5 %, 2015 году -1,7 %, в 2016 году и последующие годы - 2%
- для иных субъектов Российской Федерации: в 2014 году - 1,0 %, 2015 году -1,5 %, в 2016 году и последующие годы - 2%
3. Убедитесь почему это возможно
Согласно прецедентному Постановлению Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 приравнивание кадастровой стоимости земельного участка к рыночной стоимости возможно в судебном порядке.
Согласно прецедентному Постановлению Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11: - защита права осуществляется не посредством оспаривания достоверности ранее проведенной оценки (действий, актов органа кадастрового учета и т.п.), а посредством обязания внести новую кадастровую стоимость участка на основании отчета о рыночной оценке, требование заявляется только в порядке искового производства; - с учетом мнения сторон желательна судебная экспертиза представленного истцом отчета о рыночной оценке участка (основания изменения кадастровой стоимости) на предмет соответствия стандартам по оценке.
В отчете о рыночной стоимости необходимо приводить сведения о рыночной стоимости участка на дату утверждения спорной кадастровой стоимости (а не на дату подачи иска). По отчету нужно положительное экспертное заключение саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик (ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ). И самое важное: отчет действителен для предъявления в течение шести месяцев с даты составления (п. 26 ФСО "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утв. Приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 N 256). Прямая норма, запрещающая превышение кадастровой стоимости над рыночной (п. 3 ст. 66 ЗК РФ), появилась только 22.07.2010, после реализации законодательной инициативы Торгово-промышленной палаты. Вместе с тем актуальная судебная практика в целом допускает и корректировку кадастровой стоимости (привязку к рыночной), определенной до вышеуказанных поправок в законодательстве.
В указанном Постановлении ВАС РФ напрямую не разрешен основной вопрос восстановления нарушенного права: на какую дату подлежит внесению в сведения кадастра уточненная в судебном порядке кадастровая стоимость (дату вступления в силу судебного акта либо дату внесения прежней (неверной) кадастровой стоимости ("ретроспективная замена"))? В случае внесения уточненной кадастровой стоимости на дату вступления в силу судебного акта восстановление права произойдет не в полном объеме (налогооблагаемая база уменьшится только в части будущих налоговых периодов). Уточнение же кадастровой стоимости (снижение кадастровой стоимости земельного участка) на дату ее первоначального внесения позволяет осуществить возврат излишне уплаченных налогов, так как акты, улучшающие положение налогоплательщиков, могут иметь обратную силу, если прямо предусматривают это (п. 4 ст. 5 НК РФ). Согласно письму Минфина России от 28.03.2012 N 03-05-04-02/27 со сходной правовой позицией "при утверждении новых результатов государственной оценки земель нормативным актом, положения которого распространяются на прошлые налоговые периоды, вновь утвержденные результаты государственной кадастровой оценки земель применяются для перерасчета земельного налога, уплаченного за предыдущие налоговые периоды, в том случае, если улучшается положение налогоплательщика".
Положительным примером из судебной практики по вопросу снижения кадастровой стоимости земельного участка могут служить Постановления ФАС ЗСО от 26.07.2011 по делу N А75-394/2011 и от 30.06.2011 по делу N А70-10718/2010, которыми взыскано неосновательное обогащение в размере излишне уплаченной арендной платы в бюджет администрации в связи с неверно определенной кадастровой стоимостью. В отсутствие единообразной судебной практики суды избегают принятия прецедентных решений, а в юридической практике стараются сформулировать исковые требования таким образом, чтобы не акцентировать на данном моменте внимание суда, но последствием исполнения судебного решения было бы именно внесение новой кадастровой стоимости "обратной датой".
Резолютивные части судебных актов, где данная цель достигнута, выглядят следующим образом: - "признать кадастровую стоимость земельного участка, установленную по состоянию на ________ года (дата) и применяемую в целях налогообложения в период с __.__.____ по __.__.____, равной его рыночной стоимости в размере _____________________руб. (дело N А60-9145/2011)"; - "обязать орган кадастрового учета внести изменения в утвержденные в ______ году (дата) сведения о кадастровой стоимости посредством их замены с ______ рублей на _____ рублей (дело N А03-16995/2010)".
4. Посчитайте возможную экономию
На данном этапе производится экспресс оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, а, следовательно, установление предварительной суммы снижения кадастровой стоимости вашей недвижимости или земельного участка.
5. Начните экономить с нашей помощью
ООО "Центр Оценки Бизнеса" предлагает комплексную услугу, включающую в себя:
- Подготовку Отчета о рыночной стоимости на дату установления кадастровой стоимости и на дату подготовки Отчета.
- Получение положительного экспертного заключения СРО о подтверждении рыночной стоимости, определенной оценщиком в Отчете.
- Правовое сопровождение и защиту Отчета (силами оценщика и юриста) в государственных (муниципальных) органах земельной и кадастровой юрисдикции.
- Внесение результатов установления рыночной стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Задать интересующие Вас вопросы по порядку прохождения процедуры снижения кадастровой стоимости уточнения суммы, которую вы сможете экономить в течение пяти лет действия новой кадастровой стоимости вашей недвижимости или земельного участка. можно по телефону или воспользовавшись сервисом Задать вопрос на нашем сайте.
Будем рады Вам оказать комплексную услугу "под ключ" - от обращения в нашу компанию до внесения результатов установления рыночной стоимости в государственный кадастр недвижимости, являющимся основанием для исчисления налогооблагаемой базы